Bir taşınmazda müteahhit iskan (yapı kullanma izin belgesi) alamazsa, kat maliklerinin ve ilgili tarafların aşağıdaki adımları izlemesi gerekebilir:
- Müteahhitin Yükümlülüklerini İnceleyin
- Müteahhitin sözleşmeye göre iskanı alması gerekiyor mu?
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya satış sözleşmesinde iskanın alınmasıyla ilgili hükümlere bakın.
- Eksik veya Sorunlu Durumları Tespit Edin
- Belediyeden bilgi alın: İskanın neden alınamadığını belediyeden öğrenin.
- Eksik evrak veya borç var mı?: Vergi, harç veya ruhsata aykırılıklar gibi engelleri araştırın.
- Yapıya aykırılık var mı?: Ruhsata uygun olmayan eklemeler veya imar planına aykırılıklar olabilir.
- Müteahhit Sorumluluğunu Yerine Getirmiyorsa
- Müteahhite ihtarda bulunarak iskanı almasını, yükümlülüklerinin yerine getirilmesini, aksi halde tazminat talep edilebileceğini ihtar edebilirsiniz.
- Müteahhit yükümlülüğünü yerine getirmezse, hukuki yollara başvurabilirsiniz.
- Kat Maliklerinin Kendisi İskan Alabilir
- Müteahhit yükümlülüğünü yerine getirmiyorsa, apartman sakinleri bir araya gelerek belediyeye başvurup eksiklikleri kendileri giderebilir.
- Bu süreçte gerekli masraflar ortak karşılanabilir ve ardından müteahhite rücu edilebilir.
- Yapı Kayıt Belgesi (Kaçak Yapılar İçin)
- Eğer bina ruhsata aykırı yapıldıysa ve belediye tarafından yıkım veya ceza süreci varsa, imar affı gibi bir düzenleme olup olmadığı kontrol edilebilir.
- Dava Açmak
- Müteahhite karşı tazminat davası açılabilir.
- Eksiklikler giderilemiyorsa, belediyeye veya ilgili kurumlara başvurarak çözüm yolları aranabilir.
Özetle: Öncelikle iskanın alınamama nedenini öğrenmek, sonrasında iskan sürecini üstlenme, ihtar çekme, dava açma kritik önem taşır.
İskan (yapı kullanma izin belgesi) alınması için hukuki yollar, müteahhitin yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda şu şekildedir:
- Müteahhite Noter İhtarnamesi Gönderme
Müteahhitin iskanı alması gerektiği sözleşmede belirtilmişse, noter aracılığıyla resmi bir ihtarname göndererek, belirli bir süre içinde iskan alınmasını talep edebilirsiniz. Bu ihtarname, ileride açılacak davalar için önemli bir delil olacaktır.
- Tespit Davası Açma (Eksikliklerin Belirlenmesi İçin)
Müteahhitin yükümlülüğünü yerine getirmediğini göstermek için bilirkişi raporu alınması amacıyla tespit davası açabilirsiniz.
Bu dava, eksiklerin ve ruhsata aykırılıkların resmi olarak belirlenmesi için önemlidir.
- Müteahhite Karşı “İskan Alma ve Giderlerin Karşılanması” Davası Açma
Eğer müteahhit, sözleşmede belirtilen yükümlülüğünü yerine getirmiyorsa müteahhitin iskan almasını talep edebilirsiniz.
Ayrıca, eksiklikleri kat malikleri giderirse, bu masrafların müteahhitten tahsil edilmesini isteyebilirsiniz.
Dava Talepleri:
✅ Müteahhitin iskanı alması için zorlanması
✅ Gerekli masrafların müteahhit tarafından karşılanması
✅ Eğer bina ruhsata aykırıysa, projeye uygun hale getirilmesi
- Kat Maliklerinin Kendi Başına İskan Alması ve Masrafın Müteahhite Rücu Edilmesi
Eğer kat malikleri olarak kendi başınıza iskan almak isterseniz:
- Belediyeye başvurup, eksiklikleri öğrenerek giderme yoluna gidebilirsiniz.
- Bu masrafları daha sonra müteahhite rücu etmek için dava açabilirsiniz.
Dava Talepleri:
✅ Yapılan masrafların müteahhitten tahsili için alacak davası açılması
✅ Müteahhitin sözleşme ihlali nedeniyle tazminat ödemesi
5. Tüketici Mahkemesi’ne Başvurma (Konut Satın Alanlar İçin)
Eğer müteahhitten bir daire satın aldıysanız ve iskan alınmamışsa:
- Dava açarak müteahhite cezai şart uygulanmasını talep edebilirsiniz.
- Eksikliklerin giderilmesi ve tazminat ödenmesi için başvuru yapabilirsiniz.
Bir kat maliki tek başına iskan masraflarını üstlenirse, bu masrafları diğer kat maliklerine rücu edebilir. Ancak bunun için bazı hukuki adımların izlenmesi gerekir:
- Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Ortak Giderlerin Paylaşımı
KMK m. 17 gereği kat irtifakı sahipleri kendi aralarında bir yönetici seçebilirler. Aynı madde gereği binanın 2/3’ si kullanılıyorsa ana gayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre, iskan için yapılan masraflar ortak gider sayılır ve tüm kat malikleri arsa payları oranında sorumludur.
Bu nedenle, bir malik tek başına bu masrafları karşılamışsa, diğer maliklerden paylarına düşen miktarı talep edebilir.
- Öncelikle Kat Maliklerinden Ödeme Talep Edilmeli
Masrafları üstlenen malik, önce diğer kat maliklerine yazılı bir bildirim yaparak ödediği miktarın paylaşılmasını talep etmelidir.
Bu bildirim noter kanalıyla veya apartman yönetimi aracılığıyla yapılabilir.
- Ödeme Yapılmazsa Kat Maliki Diğerlerine Dava Açabilir
Eğer diğer kat malikleri ödeme yapmazsa, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “ortak gider alacağı davası” açılabilir.
Dava Talepleri:
✅ Yapılan masrafların arsa payına göre bölüştürülmesi
✅ Ödemeyen kat maliklerinden yasal faiziyle birlikte tahsil edilmesi
- Apartman Yönetimi Üzerinden Talep Edilebilir
Eğer apartmanda yönetim varsa, masrafları ödeyen malik apartman yönetimi üzerinden aidatlara eklenerek bu miktarı tahsil ettirebilir.
Bu durumda:
- Yönetici, apartman genel kurulunda karar alarak masrafı tüm kat maliklerine bölüştürebilir.
- Ödemeyenler için icra takibi başlatılabilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.26, kat irtifakı sahiplerinin borçlarını ve iskan alma yükümlülüğünü düzenler. İskan masraflarının paylaşımı konusunu değerlendirirken KMK m.26’nın doğrudan uygulanması yerine, KMK m.20 ve m.23 hükümleriyle birlikte ele almak daha doğru olacaktır.
KMK m.26 – Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş Zorunluluğu
KMK m.26, iskan alınarak kat mülkiyetine geçme zorunluluğunu ve kat irtifakı sahiplerinin bu süreçteki sorumluluklarını düzenler:
“Kat irtifakı sahipleri, yapıyı ruhsatına uygun olarak tamamlamak ve kanuni süresi içinde kat mülkiyetine geçmek zorundadır.
Bu zorunluluğa aykırı hareket edenlere, ilgili idare tarafından 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine göre cezai işlem uygulanır.”
İskan Masraflarının Paylaşımı
✅ KMK m.20 – Ortak Gider ve Aidat Paylaşımı
- Eğer iskan süreci tamamlanmış ve kat mülkiyetine geçilmişse, iskan için yapılan harcamalar ortak gider sayılır.
- Arsa payına göre maliklere dağıtılır.
- Bir malik tek başına ödeme yaparsa, diğer maliklerden alacak davası açarak talep edebilir.
✅ KMK m.23 – Bağımsız Bölümlerin Kullanımına İlişkin Zorunluluklar
- Kat mülkiyetine geçilmiş ancak iskan alınmamışsa, tüm kat maliklerinin iskan için üzerine düşeni yapması gerekir.
- Bir malik tek başına masrafları üstlenirse, diğer maliklere rücu edebilir.
Av. Hüseyin Görkem DEMİRCİ