Kira Tespit Davası ve Kira Artışında Sınırlar

Kira bedeli üzerinde anlaşamayan taraflar için kanun iki ayrı kural öngörür: yıllık artışta bir üst sınır ve uzun süren kira ilişkilerinde bedelin yeniden belirlenmesi. Hangisinin uygulanacağı, kira ilişkisinin kaç yıldır sürdüğüne bağlıdır.

Yıllık artışta üst sınır

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen dönemde uygulanacak artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa bile bu sınır uygulanır.

Sözleşmede artışa ilişkin bir hüküm yoksa bedel, aynı üst sınırı aşmamak koşuluyla ve kiralananın durumu gözetilerek hâkim tarafından belirlenir.

Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde

Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, taraflar arasında artış anlaşması olup olmadığına bakılmaksızın kira bedeli hâkim tarafından yeniden belirlenebilir. Hâkim bu belirlemede endeksteki değişimi, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alır.

Uygulamada “kira tespit davası” denildiğinde çoğunlukla bu dava kastedilir. Davayı kiraya veren, bedelin artırılması için; kiracı ise emsallerin üzerinde kalan bedelin düşürülmesi için açabilir.

Dava ne zaman açılmalı?

Dava her zaman açılabilir; ancak belirlenen bedelin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı, davanın ya da ihtarın zamanına bağlıdır.

• Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa, belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren uygulanır.
• Kiraya veren bu süre içinde kiracıya yazılı olarak artış bildiriminde bulunmuşsa, dava yeni dönemin sonuna kadar açılsa bile bedel dönemin başından itibaren geçerli olur.
• Sözleşmede yeni dönemde bedelin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, dönemin sonuna kadar açılan davada da aynı sonuç doğar.
• Bu koşullar yoksa belirlenen bedel bir sonraki dönemden itibaren uygulanır.

Dava öncesi arabuluculuk

Kira tespit davasından önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuk görüşmesinde emsal kira araştırması sunulması, çoğu zaman uyuşmazlığın dava açılmadan çözülmesini sağlar. Başvuru ile son tutanak arasında geçen sürede süreler işlemez.

Emsal kira nasıl belirlenir?

Mahkeme, keşif yaparak ve bilirkişi raporu alarak kiralananın konumunu, büyüklüğünü, yaşını ve kullanım amacını emsal taşınmazlarla karşılaştırır. Taraflar emsal gösterebilir; emsallerin yeni kiralanmış ve benzer nitelikte olması gerekir. Eski kiracı lehine, hakkaniyet gereği bir miktar indirim yapılması yerleşik uygulamadır.

Tahliye nedenleri ve diğer süreler için Kira ve Gayrimenkul Hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.