Kira ilişkisi ve taşınmaz mülkiyeti, gündelik hayatta en sık uyuşmazlık doğuran konular arasındadır. Kira tespiti, tahliye, tapu iptali ve ortaklığın giderilmesi davalarının her birinde farklı süreler ve farklı ihtar koşulları geçerlidir; yanlış zamanda ya da yanlış biçimde yapılan bir bildirim, davanın bir yıl ertelenmesine yol açabilir.
Kira uyuşmazlıklarının büyük bölümünde, kat mülkiyetinden ve komşuluk hukukundan doğan davalarda ve ortaklığın giderilmesinde dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Hangi konularda çalışıyoruz?
Kira bedelinin tespiti
Yenilenen dönemde uygulanacak kira bedeli üzerinde anlaşılamadığında, emsal kiralar ve yasal sınırlar gözetilerek tespit davası açılır.
Tahliye davaları
İhtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü ve on yıllık uzama süresinin dolması nedenlerine dayanan tahliye talepleri yürütülür.
Kira borcu nedeniyle tahliye
Ödenmeyen kiralar için ihtar çekilir ya da tahliye talepli icra takibi başlatılır; süresinde ödeme yapılmazsa tahliye istenir.
Kira alacağı ve güvence bedeli
Birikmiş kira ve yan gider alacakları ile kiracının depozitosunun iadesi talep edilir; hasar ve eksiklik iddiaları değerlendirilir.
Tapu iptal ve tescil
Muris muvazaası, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik ve sahtecilik nedenlerine dayanan davalar açılır; tapuya tedbir şerhi konulur.
Ortaklığın giderilmesi
Paylı ya da elbirliği mülkiyetindeki taşınmazlarda paydaşlar anlaşamadığında aynen taksim ya da satış yoluyla ortaklığın sona erdirilmesi istenir.
Kat mülkiyeti ve site yönetimi
Aidat alacakları, kat malikleri kurulu kararlarının iptali, ortak alanların kullanımı ve yönetim planı uyuşmazlıkları ele alınır.
Ecrimisil ve el atmanın önlenmesi
Taşınmazın haksız kullanımı nedeniyle kullanım bedeli talep edilir; işgalin sona erdirilmesi için dava açılır.
Kiraya veren hangi hâllerde tahliye isteyebilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin dolmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; tahliye yalnızca kanunda sayılan nedenlerle istenebilir.
- Kira borcunun ödenmemesi: Yazılı ihtarla en az otuz gün süre verilir; süre içinde ödenmezse sözleşme feshedilebilir.
- İhtiyaç: Kiraya verenin, eşinin ya da yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı varsa, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılır.
- Yeni malik: Taşınmazı sonradan edinen kişi, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde ihtiyacını yazılı olarak bildirir ve altı ay sonra dava açabilir.
- Tahliye taahhüdü: Kiracının, kiralanan teslim edildikten sonra verdiği yazılı taahhütteki tarihten itibaren bir ay içinde icraya ya da mahkemeye başvurulur.
- İki haklı ihtar: Bir kira yılında kiranın ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtara yol açılmışsa, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılır.
- On yıllık uzama süresi: Bu süre dolduktan sonra, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunularak sözleşme sona erdirilebilir.
Süreç nasıl ilerler?
Sözleşme ve bildirimlerin incelenmesi
Kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, ihtarnameler ve tapu kaydı incelenir; uygulanacak süre ve yol belirlenir.
İlk işİhtar ve arabuluculuk
Gerekli ihtar usulüne uygun biçimde gönderilir; dava şartı olan arabuluculuk başvurusu yapılır.
Dava öncesiDava ya da icra takibi
Anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk ya da asliye hukuk mahkemesinde dava açılır; uygun hâllerde icra yoluyla tahliye istenir.
YargılamaKararın uygulanması
Tahliye, tescil ya da satış kararının icrası takip edilir; alacak tahsil edilir.
Sonuç
Bilinmesi gereken süreler
| İşlem | Süre | Dayanak |
|---|---|---|
| İhtiyaç nedeniyle tahliye davası | 1 ay | Sözleşme süresinin bitiminden itibaren (TBK m. 350) |
| Yeni malikin ihtiyaç bildirimi | 1 ay | Edinme tarihinden itibaren; dava 6 ay sonra açılır (TBK m. 351) |
| Tahliye taahhüdüne dayalı başvuru | 1 ay | Taahhüt edilen tarihten itibaren (TBK m. 352) |
| Kira borcu için verilecek ödeme süresi | En az 30 gün | Konut ve çatılı işyerinde, yazılı ihtarla (TBK m. 315) |
| Kira uyuşmazlığında arabuluculuk | 3 hafta | Arabulucunun görevlendirilmesinden itibaren; en çok 1 hafta uzatılabilir |
| Önalım hakkının kullanılması | 3 ay | Satışın bildirilmesinden itibaren; her hâlde 2 yıl (TMK m. 733) |
Süreler genel kuralı gösterir; başlangıç tarihi ve istisnalar her dosyada ayrıca değerlendirilmelidir.
Görüşmeye gelirken yanınızda bulunsun
Aşağıdaki belgelerin tamamı elinizde olmayabilir; bulabildiklerinizi getirmeniz ilk değerlendirmeyi hızlandırır.
- Kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller
- Kira ödeme dekontları ve banka kayıtları
- Gönderilen ya da alınan ihtarnameler, tebliğ belgeleri
- Tahliye taahhüdü
- Tapu kaydı ve varsa satış sözleşmesi
- Yönetim planı, aidat çizelgeleri, kurul kararları
Sık sorulanlar
Kira en fazla ne kadar artırılabilir?
Konut kiralarında yenilenen dönemde yapılacak artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde ise taraflardan biri, emsal kiralara göre bedelin yeniden belirlenmesi için dava açabilir.
Kiracı kirayı ödemiyor. Ne yapabilirim?
İki yol vardır. Yazılı ihtarla en az otuz gün süre verip ödenmezse fesih ve tahliye davası açabilir ya da tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatabilirsiniz. İkinci yolda kiracı otuz gün içinde borcu ödemez ve itiraz etmezse icra mahkemesinden tahliye kararı istenir.
Tahliye taahhüdü her zaman geçerli midir?
Hayır. Taahhüdün yazılı olması, belirli bir tahliye tarihi içermesi ve kiralanan teslim edildikten sonra verilmiş olması gerekir. Sözleşmeyle aynı gün imzalatılan ya da tarihi sonradan doldurulan taahhütler geçersiz sayılabilir.
Hisseli taşınmazda diğer paydaşlarla anlaşamıyoruz. Çözüm nedir?
Paydaşlardan her biri ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Mahkeme, taşınmazın aynen bölünmesi mümkünse taksime, değilse satılarak bedelin paylaştırılmasına karar verir. Bu davalardan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Kiraya veren ne kadar depozito isteyebilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira tutarını aşamaz. Paranın, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek biçimde vadeli bir hesaba yatırılması gerekir. Sözleşme sona erdiğinde kiraya verenin bir alacağı yoksa güvence iade edilir.
Bu sayfa genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır; her olayın koşulları farklıdır. Süreler ve parasal sınırlar değişebileceğinden işlem yapmadan önce güncel durumu bir avukatla değerlendirin.
İlgili yazılar
Kira ve Gayrimenkul
Kira Tespit Davası ve Kira Artışında Sınırlar
Kira en çok ne kadar artırılabilir, beş yılı dolduran sözleşmelerde bedel nasıl belirlenir, dava ne zaman açılmalıdır?
2 dk okuma
İş Hukuku
İşe İade Davası: Şartlar, Süreler ve Arabuluculuk
İşe iade isteyebilmek için hangi koşullar aranır, arabulucuya ne zaman başvurulur, dava kazanıldığında işçi neye hak kazanır?
2 dk okuma
İcra ve İflas Hukuku
Ödeme Emrine İtiraz Nasıl Yapılır?
İcra dairesinden gelen ödeme emrine kaç gün içinde, nereye ve nasıl itiraz edilir; itiraz edilmezse ne olur?
2 dk okuma